Sanierung in 1060 Wien, Mariahilf

In Mariahilf zählt Statistik Austria 1.473 Gebäude (Stichtag 31. Oktober 2024). Auf Mehrparteienhäuser entfallen 73,2 Prozent des Gebäudebestands.

Bei Arbeiten im Mehrparteienhaus brauchen wir den richtigen Eingang, Stiege und Türnummer. Klären Sie mit der Hausverwaltung, wann der Lift für Material genutzt werden darf und ob der Schlüssel zum Technikraum gesondert organisiert werden muss.

Machen Sie einen Rundgang in der Reihenfolge, in der die Räume später fertig sein müssen. Ein Zimmerplan mit Nutzungswunsch, aktuellem Belag und Foto genügt für den Anfang. Halten Sie fest, wo Schlüsselübergabe, Küchenmontage oder Möbellieferung bereits vereinbart sind. Für jeden Raum vermerken Sie, ob er leer übergeben werden kann oder ob Einbauten und Laufwege während der Arbeiten geschützt bleiben müssen.

In einem vier mal fünf Meter großen Zimmer mit zweieinhalb Metern Höhe haben alle vier Wände zusammen fünfundvierzig Quadratmeter. Ergibt das Aufmaß nach Abzug der Öffnungen vierzig Quadratmeter zu streichende Wandfläche, folgt daraus der unten gezeigte Betrag für diese einzelne Arbeitsposition. Decke, Spachtelung und Holzlackierung brauchen eigene Mengen.

40 m² zu je 13,80 € ergeben 552,00 € inklusive Umsatzsteuer. Enthalten ist folgende Ausführung. Zwei deckende Anstriche mit weißer Innenfarbe auf tragfähigem, bereits vorbereitetem Untergrund bis 3 m Raumhöhe. Abdeckarbeiten und Spachteln separat. Vor der Beauftragung erhalten Sie für Ihre Adresse ein Angebot mit den tatsächlich benötigten Nebenarbeiten und den vereinbarten Anfahrtskosten.

Die Hausverwaltung erhält eine Meldung über schadhafte Wandflächen im Stiegenhaus. Beim ersten Rundgang zeigt sich ein zweiter Schaden am Zugang zu den Kellerabteilen. Ein Wohnungseigentümer möchte außerdem die Spuren einer früheren Reparatur vor seiner Tür ausbessern lassen. Für die Beauftragung ist wichtig, diese Bereiche voneinander zu trennen. Schreiben Sie jedem Bereich einen Raum, eine Stiege und eine eindeutige Positionsnummer zu. So kann ein Betrieb das Angebot auch dann übersichtlich halten, wenn nicht alle Arbeiten zur selben Zeit beschlossen werden.

Für eine einzelne leer stehende Wohnung sieht die Aufgabenstellung anders aus. Hier können Übergabetermin, Zustand bei Rückstellung und geplanter Bezug einen festen Rahmen bilden. Halten Sie fest, wer die Wohnung beauftragt, wer das Haus betreut und welche Teile der Arbeiten gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen berühren. Aus Sicht der Ausführung zählen oft gerade diese Grenzen. Das Reinigen eines Stiegenabschnitts nach dem täglichen Transport sollte sich ebenso zuordnen lassen wie das Wiederherstellen einer Wandfläche an der Grenze zum Wohnungsinneren.

Dokumentieren Sie die leeren Räume mit Übersichts- und Detailfotos. Eine zuvor verdeckte Wand hinter dem Kasten, die Fläche unter einem Teppich und die Ecke hinter dem Bett können nach dem Ausräumen anders aussehen als bei der Besichtigung. Notieren Sie sichtbare Feuchte, lose Beläge, defekte Beschläge und auffällige Gerüche mit Lage und Datum. Unterscheiden Sie im Protokoll zwischen dem beobachteten Zustand und einer vermuteten Ursache. Eine dunkle Stelle am Fenster, ein alter Wasserrand und ein aktiver Leitungsdefekt brauchen verschiedene Abklärungen.

Sammeln Sie alle verfügbaren Unterlagen an einem Ort. Dazu gehören Grundriss, frühere Umbaupläne, Wartungsunterlagen, Rechnungen wichtiger Arbeiten, Schlüsselzuordnung und vorhandene Prüfprotokolle. Fotografieren Sie Zählerstände und klären Sie, wo wichtige Absperrungen und Verteiler liegen. Nehmen Sie auch Kontakte zur Hausverwaltung auf. Unterlagen können zeigen, ob alte Leitungen bereits erneuert oder Feuchteschäden früher bearbeitet wurden. Was fehlt, wird im Projektplan als Frage vermerkt, anstatt es aus einer glatten Verkaufsbeschreibung abzuleiten.

Nach einer Sanierung möchten die meisten Eigentümer möglichst bald wieder einräumen. Planen Sie vor dem Eintreffen der Möbel einen gemeinsamen Rundgang ein. Solange Wandanschlüsse, Türschwellen und Revisionsöffnungen frei zugänglich sind, können Sie den ausführenden Betrieb gezielt nach den vereinbarten Details fragen. Legen Sie das beauftragte Angebot, die freigegebenen Änderungen und die letzte Fassung des Grundrisses bereit. Wenn Sie verschiedene Gewerke selbst beauftragt haben, ordnen Sie die Unterlagen schon vor dem Termin den jeweiligen Leistungen zu.

Beginnen Sie mit einer einfachen Liste der Räume. Neben jedem Raum stehen die Arbeiten, die dort beauftragt wurden. Schreiben Sie die Raumbezeichnung so, wie sie in den Rechnungen und Plänen vorkommt. Heißt das Zimmer einmal „Kinderzimmer“ und einmal „kleiner Raum zum Hof“, ergänzen Sie beide Namen. Das klingt umständlich, spart aber Zeit, wenn Jahre später jemand ein Produkt nachbestellen oder ein Foto zu einer verdeckten Leitung auffinden muss. Für ein ganzes Haus ergänzen Sie Stockwerk, Stiege und gegebenenfalls den Gebäudetrakt.

Ein knappes Objektblatt erspart mehrere Rückfragen. Geben Sie Adresse, Stiege, Geschoss, betroffene Räume und die Kontaktdaten einer zuständigen Person an. Ergänzen Sie, wann ein Zugang möglich ist und ob für Technikraum, Dachboden oder Nebengebäude eigene Schlüssel gebraucht werden. Beschreiben Sie den Auslöser der Anfrage mit wenigen beobachtbaren Tatsachen. Eine Verfärbung an einer Wand nach einem Wasserschaden ist eine Beobachtung. Ob bereits eine ausreichende Austrocknung oder eine andere technische Voraussetzung vorliegt, kann zusätzliche Unterlagen erfordern.

Ordnen Sie Fotos nach einem einfachen Muster. Eine Übersicht zeigt den Raum oder den Stiegenlauf, ein weiteres Bild die betroffene Fläche und eine Detailaufnahme den Anschluss an den Bestand. Legen Sie den Grundriss dazu, falls die Schäden über mehrere Geschoße verteilt sind. Bei wiederkehrenden Wohnungstypen ist ein Mustergrundriss hilfreich, solange jede Abweichung vermerkt wird. Unterscheidet sich in einer Wohnung der Bodenaufbau oder ist ein Zugang verstellt, muss diese Besonderheit ihrer eigenen Position zugeordnet bleiben.

Gehen Sie Ihren geplanten Tagesablauf vom Schuheausziehen bis zum Schlafen durch. Welche Räume und Funktionen müssen am Einzugstag zuverlässig nutzbar sein? Für die meisten Haushalte sind das ein sicheres WC, Waschgelegenheit, Licht, Strom, ein sauberer Zugang und ein abschließbarer Schlafbereich. Je nach Jahreszeit zählen Heizung und Warmwasser besonders früh. Eine komplett eingebaute Küche kann wichtig sein, muss aber zum Einzug nicht in jedem Haushalt bereits vollständig montiert sein. Wer übergangsweise ohne Herd zurechtkommt, braucht trotzdem sichere Wasser- und Stromanschlüsse und eine praktikable Möglichkeit zum Essen.

Legen Sie daneben eine Liste von Arbeiten, die sich nach dem Einzug ohne großen Rückbau erledigen lassen. Ein späteres Regal und eine zusätzliche Leuchte sind anders zu bewerten als der Austausch von Leitungen hinter einer fertig eingebauten Küchenzeile. Stellen Sie Möbelumrisse auf dem Plan dar. Alles, was danach schwer erreichbar ist, verdient vor dem Einzug besondere Prüfung. Das hilft auch beim Budget. Ein unsichtbarer, aber sanierungsbedürftiger Anschluss kann wichtiger sein als der sofortige Austausch noch funktionierender Innentüren.

Gehen Sie den Wohnraum anhand der beschriebenen Arbeiten durch. Wurde der alte Boden bearbeitet oder ein neuer verlegt? Welche Sockel wurden erneuert? Wie war der Anschluss an die vorhandene Tür vereinbart? Sehen Sie sich insbesondere die Stellen an, an denen alte und neue Oberflächen aufeinandertreffen. Ein Foto vom Zustand vor Beginn kann erklären, weshalb eine bestehende Unebenheit erhalten blieb oder eine Ursprungsfläche bewusst unangetastet gelassen wurde. Zu jeder tatsächlich geänderten Lösung sollte es eine passende Freigabe geben.

Halten Sie bei einem offenen Punkt fest, was Sie beobachten, an welcher Stelle er liegt und welche Leistung Sie dort erwartet haben. „Türe schleift am Boden beim vollständigen Öffnen“ lässt sich beim nächsten Termin überprüfen. „Türe schlecht“ lässt verschiedene Auslegungen zu. Fragen Sie den Betrieb nach seiner Einschätzung und vereinbaren Sie das weitere Vorgehen. Manche Fragen lassen sich sofort klären. Andere brauchen eine Abstimmung mit einem Fachgewerk oder eine erneute Besichtigung an einem bestimmten Termin. Notieren Sie diese Unterschiede.

Verwaltete Häuser haben meist mehrere Personen mit unterschiedlichen Aufgaben. Jemand organisiert den Schlüssel, jemand anderer erteilt den Auftrag, technische Fragen beantwortet eine dafür zuständige Fachperson. Teilen Sie dem Betrieb mit, wer welche Entscheidung treffen darf. Ein Hausbetreuer kann wertvolle Auskünfte zu den täglichen Abläufen geben und braucht trotzdem keine preiswirksame Zusatzleistung freizugeben. Eine klare Kontaktliste verhindert, dass sich eine einfache Auskunft über die Zutrittsmöglichkeit später wie eine Beauftragung liest.

Für die Angebotsphase empfiehlt sich eine benannte Sammelstelle für Rückfragen. Kommt ein zusätzlicher Aspekt bei einer Begehung zur Sprache, halten Sie die Antwort für alle intern Beteiligten gleichlautend fest. Bei mehreren eingeholten Angeboten sollten wesentliche Änderungen der Aufgabenstellung in derselben Fassung an alle Bieter gehen. Wenn etwa statt eines Stiegenabschnitts zwei Abschnitte vorgesehen werden, müssen beide Angebote denselben aktualisierten Plan berücksichtigen. Nur so bleibt die spätere Gegenüberstellung gegenüber Eigentümern oder Auftraggebern nachvollziehbar.

Bei Strom, Gas, Wasser, Heizung und tragenden Bauteilen ist eine fachliche Beurteilung unverzichtbar. Beschreiben Sie dem Betrieb die geplante Nutzung und alle bekannten Störungen. Für die Elektrik macht es einen Unterschied, ob frühere Geräte unverändert weiterlaufen oder eine neue Küche mit mehreren leistungsstarken Geräten geplant ist. Bei Heizung und Warmwasser gehören Typ der Anlage, bekannte Wartungen und die Zugänglichkeit für Service auf den Tisch. Bestehende Prüfunterlagen können weiterhelfen, ersetzen aber keine notwendige Untersuchung am konkreten Bestand.

Für Böden und Wände lohnt ein differenzierter Blick. Ein alter Parkettboden kann örtlich reparierbar sein, selbst wenn eine stark beanspruchte Stelle im Vorraum schlecht aussieht. Eine verfärbte Wand kann eine einfache Oberflächenbehandlung oder die Suche nach Feuchte erfordern. Fragen Sie bei jeder größeren Maßnahme, welche Prüfung die Entscheidung sinnvoll absichert und was nach der Öffnung zusätzlich sichtbar werden könnte. Treffen Sie eine Reihenfolge der Untersuchungen, bevor Sie Material für Bereiche bestellen, deren tatsächlicher Aufbau noch unklar ist.

Eine schöne Ansicht sagt wenig darüber aus, wie sich der Raum bei täglicher Benutzung verhält. Öffnen Sie die vereinbarten Türen und Möbel, soweit die Ausführung dafür bereits freigegeben ist. Sind die vorgesehenen Bewegungsflächen erreichbar? Bleibt die Revision nach der Montage des Waschtischs zugänglich? Ist erkennbar, wo sich Absperrungen und wichtige Bedienpunkte befinden? Lassen Sie sich die bestimmungsgemäße Nutzung eingebauter Teile von den dafür zuständigen Beteiligten zeigen und bewahren Sie vorhandene Bedienunterlagen auf.

Im Bad kann die Einweisung mehrere Gewerke betreffen. Der technische Anschluss, die verarbeitete Oberfläche und das eingebaute Produkt können unterschiedliche Verantwortliche haben. Fragen Sie bei der Übergabe, an wen Sie sich bei einem Defekt oder einer sichtbaren Veränderung wenden sollen. Konstruktive Anschlüsse sollten Sie als Bewohner nicht probeweise öffnen. Wenn eine technische Kontrolle oder ein gesonderter Funktionsnachweis zum Auftrag gehört, sollte der dafür zuständige Fachbetrieb den Nachweis liefern und dem betreffenden Gerät oder Raum zuordnen.

Ein Arbeitstag beginnt gewöhnlich lange vor dem ersten Handgriff im betroffenen Raum. Material muss ankommen, Wege müssen geschützt und Schlüssel übernommen werden. Im bewohnten Stiegenhaus sind die täglichen Wege der Bewohner zu berücksichtigen. Vereinbaren Sie, welche Flächen während welcher Zeiten für den Transport genutzt werden können. Befinden sich Kinderwagen, Fahrräder oder private Gegenstände üblicherweise an dieser Stelle, organisieren Sie die Abstimmung rechtzeitig über die zuständigen Personen. Baustoffe und Werkzeuge brauchen einen geeigneten vorgesehenen Lagerplatz.

Die Anfrage sollte auch den Ausweichweg und die Zugänglichkeit gemeinsamer Anlagen beschreiben. Müssen Personen mit Kinderwagen oder Gehhilfe den Eingang jederzeit passieren können? Gibt es einen zweiten Zugang, und ist er für die betroffenen Bewohner tatsächlich erreichbar? Kann die Post die Briefkästen weiterhin bedienen? Stellen Sie die Fragen am Objekt und lassen Sie die zulässige Baustelleneinrichtung fachlich abstimmen. Eine realistische Beschreibung erlaubt dem Betrieb, Absperrungen, Schutzabdeckung, tägliche Reinigung und das spätere Entfernen der Schutzmaßnahmen nachvollziehbar anzusetzen.

Mit dem Wohnungskauf erhält man nicht automatisch freie Hand für jeden Eingriff im Haus. An gemeinschaftlichen Leitungen, tragenden Teilen, Fenstern, Außenansicht oder Schächten können Rechte anderer und mögliche baurechtliche Vorgaben betroffen sein. Welche Abstimmungen und Verfahren im konkreten Fall erforderlich sind, hängt von Vorhaben, Gebäude und Standort ab. Holen Sie vor der Auftragsvergabe die passende Auskunft bei Verwaltung und befugter Fachplanung ein. Bei unklarer baurechtlicher Einordnung können die zuständigen Stellen der Gemeinde den richtigen Verfahrensweg erläutern.

Beschreiben Sie das Vorhaben mit einer kleinen Zeichnung und der beabsichtigten Änderung. „Bad erneuern“ kann einen Tausch des Waschtischs oder die Verlegung des gesamten Nassraums an eine andere Wand bedeuten. Dass zwei Vorhaben im Alltag gleich heißen, macht sie baulich noch nicht vergleichbar. Halten Sie Rückmeldungen, Bedingungen und nötige Unterlagen schriftlich fest. Fragen Sie bei der Verwaltung auch nach Hausregeln für Anlieferung, Lift, Schutz gemeinsamer Bereiche und lärmintensive Arbeiten. Ein privater Einzugstermin hebt diese Anforderungen nicht auf.

Bilder aus der Bauzeit sind besonders wertvoll, wenn die fertigen Oberflächen keine Leitungsführung oder Befestigung mehr erkennen lassen. Eine gemeinsame Übersicht für die gesamte Wohnung reicht dafür selten aus. Legen Sie pro Raum einen Ordner für den offenen Zustand und einen für die fertige Fläche an. Wählen Sie aus einer Serie zuerst das Bild, das die ganze Wand mit erkennbarer Tür oder Fensteröffnung zeigt. Danach folgt das Detail mit einem eindeutigen Maßbezug. So kann auch eine Person ohne Erinnerung an die Baustelle die Position im Raum verstehen.

Behalten Sie nicht jede zufällige Aufnahme als gleichwertigen Nachweis. Unscharfe Bilder, verworfene Zwischenlösungen oder Fotos einer anderen Wohnung können zu falschen Schlüssen führen. Markieren Sie daher, ob das Bild den endgültig geschlossenen Ausführungsstand zeigt oder lediglich eine frühere Arbeitsphase. Wenn Maße oder Unterlagen für spätere Bohrungen wichtig sind, lassen Sie deren Aussagekraft durch die zuständigen Fachleute bestätigen. Die Fotos ergänzen deren Angaben. Sie sind ein Hilfsmittel zur Orientierung, sobald eine bestimmte Wand oder Leitung wieder aufgesucht werden muss.