Altbauwohnung renovieren

Ein Stuckprofil kann unter mehreren Farbschichten noch gut erhalten sein. Eine stark haftende Abdeckung oder ein unbedachter Abschlag an der Profilkante verursacht vermeidbare Schäden. Vor Putz- und Malerarbeiten kennzeichnen wir die zu erhaltenden Abschnitte und klären, ob ein schlichtes Profil ergänzt oder ein historisches Ornament fachkundig instandgesetzt werden muss.

Neu geplante Leitungswege berühren bisweilen vorhandene Zierflächen, Deckenfelder oder Nachbarwohnungen. Leitungslage, Bauteil und zulässiger Eingriff müssen vor dem Öffnen feststehen. Teilen Sie früh mit, wenn das Haus Auflagen oder eine Verwaltung mit eigenen Arbeitszeiten hat. Ein Foto des Bestands ist für den Erstkontakt hilfreich, ersetzt aber die Beurteilung der Konstruktion vor Ort nicht.

Eine originale Flügeltür und eine glatt verputzte Zwischenwand müssen zeitlich kaum zusammengehören. In vielen Wohnungen wurden Küche, Kabinett oder Bad später umgebaut. Achten Sie beim ersten Rundgang auf Wechsel der Sockelleisten, unterschiedliche Fußbodenhöhen und auffällig neue Zargen in einem alten Raum. Solche Beobachtungen helfen bei der Planung, ersetzen aber keinen Bestandsbefund. Sie können uns auf eine frühere Öffnung aufmerksam machen, bevor beispielsweise ein Leitungsweg genau in einen wertvollen Gesimsbereich gelegt wird.

Bei mehreren ähnlich aussehenden Türen kann ein Griffpaar nach dem Ausbauen leicht an der falschen Stelle landen. Beschriften Sie einen Behälter je Raum und gegebenenfalls je Türflügel. Ein Foto mit Bandseite und Schlosshöhe ist präziser als die Beschriftung „große weiße Tür“. Wird eine Zarge geschützt, sollte auch der Bereich am Fuß berücksichtigt werden, an dem der alte Parkett oder eine Schwelle stehen bleibt. So können Maler- und Bodenarbeiten in demselben Zimmer abgewickelt werden, ohne dass jeder die ursprünglichen Teile erneut suchen muss.

Ein historisches Gipsprofil unter mehreren Anstrichen oder ein Holzboden mit alten dunklen Flecken kann nach der Bearbeitung unterschiedlich aussehen. Bevor eine ganze Fläche angegangen wird, lässt sich an einer geeigneten, unauffälligen Stelle prüfen, welche Wirkung die gewählte Behandlung tatsächlich hat. Den Umfang bestimmen die zuständigen Fachleute besonders bei empfindlichen Originalteilen. Halten Sie anschließend fest, welches Ergebnis gewünscht ist und welche Spuren bewusst zum Bestand gehören dürfen. Diese Entscheidung beeinflusst Materialwahl, Aufwand und das Erscheinungsbild deutlich stärker als ein beliebiges Foto einer fremden Altbauwohnung.

Eine Wiener Gründerzeitwohnung besteht selten ausschließlich aus dem ursprünglichen Bauzustand. Ein historischer Parkett kann neben einer in den siebziger Jahren geänderten Türöffnung liegen. Unter dem heutigen Bad kann ein früherer Bodenaufbau erhalten sein, während ein angrenzendes Zimmer später vollständig erneuert wurde. Die erste Aufgabe vor einer Sanierung ist deshalb die Zuordnung. Welche Elemente prägen die Wohnung, welche sind technische Ergänzungen aus einer anderen Zeit und an welchen Stellen wissen Sie es noch nicht? Eine gute Bestandsaufnahme erlaubt diese drei Antworten nebeneinander, ohne jede sichtbare Oberfläche vorschnell als bauzeitlich zu bezeichnen.

Gehen Sie bei Tageslicht durch alle Räume. Notieren Sie zunächst, welche Eigenschaften Ihnen wichtig sind. Das kann die Verbindung zwischen zwei Zimmern mit einer Flügeltür sein, die Fischgrätverlegung, ein alter Beschlag oder eine sorgfältig gegliederte Fensterlaibung. Erfassen Sie daneben den Zustand. Eine abgenutzte Oberfläche kann erhalten werden, wenn die Konstruktion dafür geeignet ist. Ein optisch unauffälliger Wandbereich kann dagegen wegen Feuchtespuren oder eines geplanten Leitungswegs eine fachliche Prüfung benötigen. Erst die Kombination aus Bedeutung, Zustand und späterer Nutzung ergibt eine belastbare Entscheidung über Erhalt oder Erneuerung.

Fragen Sie Eigentümer und Hausverwaltung nach bewilligten Plänen, früheren Einreichungen, dokumentierten Umbauten und vorhandenen Leitungsunterlagen. Bei der Stadt Wien können berechtigte Eigentümer, Hausverwaltungen und bevollmächtigte Personen im Planarchiv der Baupolizei Einsicht in bewilligte Baupläne nehmen. Mieter benötigen dafür nach den Angaben der Stadt eine entsprechende Vollmacht. Das Archiv enthält nicht automatisch Pläne für elektrische Leitungen und Wasserrohre. Für diese Unterlagen ist die Hausverwaltung beziehungsweise die zuständige Stelle gesondert zu fragen. Ein historischer Einreichplan und eine spätere Installationszeichnung erfüllen unterschiedliche Zwecke.

Beschriften Sie jede Unterlage mit Datum und Quelle. Ein Verkaufsgrundriss kann die heutige Zimmeraufteilung zeigen, während ein älterer Bauplan andere Wandstärken oder einen früheren Zugang enthält. Markieren Sie die Unterschiede auf einer Arbeitskopie. Wo keine sichere Information vorliegt, schreiben Sie „Bestand ungeklärt“ statt einer Vermutung. Gerade beim späteren Gespräch mit Planung und Ausführung ist diese Unterscheidung wertvoll. Niemand muss aus einem schematischen Plan ableiten, dass eine heute versetzte Wand freigegeben sei oder dass ein verdeckter Leitungsschacht die eingezeichnete Breite weiterhin unverändert besitzt.

Beginnen Sie vor der Wohnungstür. Erfassen Sie Stiege, Geschoß, Lift und den Weg bis zum möglichen Ladepunkt. Bei einer Altbauwohnung kann ein Raum im Hintertrakt über mehrere Türen und einen Hof erreichbar sein. Für lange Profile, Türblätter und sperrige Einbaumöbel ist die engste Kurve oft entscheidender als die nominelle Liftgröße. Notieren Sie freizuhaltende Wege und ob das Stiegenhaus gleichzeitig von anderen Bewohnern oder einem Geschäft genutzt wird. Machen Sie Bilder gemeinsam genutzter Bereiche nur, soweit dies zulässig und für die Baustellenplanung nötig ist.

Im Inneren bekommt jeder Raum eine eindeutige Bezeichnung. „Zimmer links“ kann vom Eingang und vom Hof aus betrachtet zwei verschiedene Räume meinen. Ein Plan mit beispielsweise „Zimmer 1 zur Straße, Zimmer 2 zum Hof, Kabinett neben Küche“ erleichtert die spätere Zuordnung. Fotografieren Sie jeden Raum einmal als Übersicht. Ergänzen Sie einzelne Details mit Maßstab und einer Notiz zum Blickwinkel. Halten Sie Schäden oder frühere Ausbesserungen fest, bevor die Räumung beginnt. Eine unmittelbar nach dem Einzug entdeckte alte Abplatzung sollte sich später von einem neuen Schaden unterscheiden lassen.

Bei einer erhaltenswerten Tür reicht das Foto der Front oft nicht. Notieren Sie, in welche Richtung sie öffnet, wie gut sie sich bewegen lässt und wie sie an den vorhandenen Boden anschließt. Erfassen Sie Zarge, Bekleidung, Bänder, Drücker, Schloss und gegebenenfalls Glasfelder. Ein passendes Türblatt kann mit seinen Beschlägen an genau einer bestimmten Zarge eingespielt sein. Wer mehrere Türen vorübergehend ausbaut, braucht eine sichere Zuordnung. Bei empfindlichen Oberflächen sind Kennzeichnungen so zu vereinbaren, dass sie keine bleibenden Spuren hinterlassen.

Ein alter Parkett kann je Raum ein anderes Muster, eine andere Beanspruchung und eine andere Unterkonstruktion besitzen. Fotografieren Sie die Fläche insgesamt, die Übergänge zur Tür und auffällige Stellen wie lose Stäbe, erhöhte Kanten oder frühere Reparaturen. Messen Sie, soweit ohne Eingriff möglich, Mustergröße und Stabbreite. Notieren Sie, ob passende Ersatzstücke im Haus lagern. Für die fachliche Entscheidung über Aufarbeitung oder Austausch sind Stabilität, vorhandene Nutzschicht und Zustand des Untergrunds wichtig. Ein gealterter Glanz allein belegt keinen Austauschbedarf.

Gehen Sie von einem festen Bezugspunkt durch die angrenzenden Räume und notieren Sie merkbare Höhenunterschiede. Ein später gefliester Vorraum kann höher liegen als der alte Holzboden. Ein Profil an der Schwelle kann eine konstruktive Differenz verdecken, die nach seinem Ausbau nicht ohne Weiteres zu schließen ist. Geben Sie an, wo ein möglichst schwellenarmer Übergang gewünscht ist und welche Türen unverändert bleiben sollen. Für passende endgültige Konstruktionen sind ein fachliches Aufmaß und die Beurteilung durch die zuständigen Gewerke nötig. Eine einfache Skizze zeigt bereits, welche Stellen dafür besonders wichtig sind.

Bei hohen Altbauräumen sind nicht nur die großen Wandflächen von Bedeutung. Gesimse, Deckenanschlüsse, geformte Laibungen und kleine Vorsprünge können den Charakter stärker bestimmen als die spätere Farbe. Notieren Sie, welche Profile durchgehend vorhanden sind und wo eine frühere Trennwand eine Spur hinterlassen hat. Ein heller Riss an einer Kante hat eine andere Ausgangslage als eine großflächig lose Putzschale. Zu den technischen Ursachen und zur richtigen Behandlung ist eine Untersuchung des konkreten Bestands erforderlich. Auf historische Spezialarbeiten sollte nur ein dafür geeigneter befugter Betrieb angesetzt werden.

Bei Feuchte oder auffälliger Salzbildung gehört die Ursache vor die Entscheidung über neue Oberflächen. Fotografieren Sie den zeitlichen Verlauf, falls er erkennbar ist, und nennen Sie, was an der Rückseite der Wand liegt. Eine Küche, eine Außenfassade oder ein früherer Kaminzug führen zu unterschiedlichen Prüfaufgaben. Halten Sie außerdem die tatsächliche Raumhöhe fest. Ein Standardpreis für eine begrenzte Bearbeitungshöhe lässt sich nicht ungeprüft auf ein hohes Altbauzimmer mit besonderen Gerüst- oder Schutzerfordernissen übertragen. Der spätere Auftrag sollte den Arbeitsbereich und den Übergang an die erhaltenen Details ausdrücklich nennen.

In vielen über die Jahre modernisierten Wohnungen hat sich die Nutzung einzelner Nebenräume verändert. Ein früheres Kabinett kann heute ein Bad oder eine Küche sein. Solche Änderungen machen sich nicht nur in der Möblierung bemerkbar. Es können neue Schächte, geänderte Anschlüsse und andere Bodenhöhen entstanden sein. Erfassen Sie, wo Wasser, Abfluss, Heizung und Elektroversorgung sichtbar in den Raum führen. Öffnen Sie keine unbekannten Revisionsbereiche oder Anlagen auf eigene Initiative. Vorliegende Befunde und die fachliche Klärung der zuständigen Gewerke sind zuverlässiger als eine Vermutung entlang einer alten Wandspur.

Soll eine neue Nasszelle entstehen, wird die Bestandsaufnahme um die geplanten Anforderungen ergänzt. Welche Wege zum Fallstrang sind denkbar? Liegt darunter ein bewohnter Raum? Welche bestehenden Böden oder Decken dürfen verändert werden? Wie schließen die neuen Oberflächen an den Altbestand an? Diese Fragen sind gemeinsam mit befugter Planung, Installationsgewerk und gegebenenfalls Statik zu bearbeiten. Eine alte Grundrisszeichnung sagt noch nichts darüber, ob ein heute gewünschter Duschort technisch oder rechtlich möglich ist. Sie hilft aber, die richtigen Personen früh an derselben konkreten Stelle zusammenzubringen.

Die Bezeichnung Gründerzeitwohnung ist keine automatische Aussage über einen individuellen Denkmalschutz. In Wien gibt es außerdem städtische Schutzzonen, die andere Zwecke und Grundlagen haben. Klären Sie den tatsächlichen Status der Liegenschaft und die Anforderungen für den konkreten Eingriff mit Eigentümer, Hausverwaltung und den zuständigen Stellen. Ein innenliegender Anstrich, eine Änderung der Fassade und eine statisch relevante neue Öffnung stellen unterschiedliche Fragen. Bei einem geschützten Bauteil können besondere Vorgaben für die Auswahl des Verfahrens und die Dokumentation gelten.

Auch ohne formalen Schutz kann der Eigentümer ein sinnvolles Erhaltungsziel definieren. Ein originaler Beschlag oder eine einzelne historische Tür kann für das Erscheinungsbild wertvoll sein, obwohl andere Teile der Wohnung bereits mehrfach verändert wurden. Formulieren Sie diesen Wunsch konkret. Beispielsweise „Beschläge am straßenseitigen Doppeltürblatt erhalten und nach Nummerierung wieder montieren“ statt „Altbaucharakter behalten“. Eine solche Arbeitsanweisung kann in das Angebot des passenden Gewerks einfließen. Bei Entscheidungen über eine irreversible Entfernung hilft es, zuerst die Erhaltungsvariante fachlich mitzuprüfen.