Dachgeschoss ausbauen in Wien

Lassen Sie sich vor einem Kauf genau zeigen, welche Flächen und Rechte im Vertrag bezeichnet sind. Ein Gang zum Fang, ein Zugang zur Antenne oder ein Raum für die allgemeine Haustechnik kann mitten durch den künftigen Grundriss führen. Beim Mehrparteienhaus gehören Deckung, tragende Teile, Leitungsstränge und Stiegenhaus häufig zu den gemeinsam genutzten Teilen. Lassen Sie die konkrete Rechtslage und die erforderlichen Vereinbarungen für Ihr Objekt prüfen. Das beeinflusst auch die Frage, wer Änderungen am Haus in Auftrag geben und wer eine Einreichung unterzeichnen kann.

Für die technische Besichtigung brauchen Sie den zuletzt bewilligten Plan, soweit vorhanden auch Unterlagen zu Umbauten der Geschoße darunter. Ein gestrichelter Verlauf im Plan ist ein guter Anfang. Ob dort tatsächlich noch ein Rohr im Schacht liegt, zeigt erst der Bestandsabgleich. Geben Sie den Planern außerdem Zugang zu den angrenzenden Allgemeinflächen. Die erste Kostenschätzung wird wesentlich aussagekräftiger, wenn der Hausanschluss, die Lage des Fallstrangs und die Form der bestehenden Stiege bekannt sind. Fotos des leeren Dachraums allein zeigen davon wenig.

Besonders teuer wird eine Grundrissänderung oft dort, wo man sie zunächst für eine Kleinigkeit hält. Wird der Stiegenantritt um einen Meter verschoben, ändern sich der Deckenausschnitt, die Kopfhöhe und unter Umständen der Zugang in der darunterliegenden Wohnung. Tragen Sie im Schnitt den Verlauf des Handlaufs ein und prüfen Sie mit der Planung, wie Menschen und Möbel später hinaufkommen. Ein passender Steigungswinkel nützt wenig, wenn sich ein Bettgestell oben nicht um die letzte Ecke tragen lässt. Berücksichtigen Sie die nutzbare Breite nach Montage des Geländers.

Auch eine Dachterrasse beansprucht unterhalb der sichtbaren Oberfläche Platz. Unter Belag und Unterkonstruktion liegen die wasserführenden Schichten. Wasser muss ablaufen können, ohne am Türanschluss stehen zu bleiben. Ein hoher Türanschlag, eine weit nach innen ragende Entwässerung oder ein Platzkonflikt mit dem Raum darunter fallen im Schnitt früher auf als in einer schönen Draufsicht. In Wien beurteilt die Stadt bei entsprechenden Vorhaben auch das Erscheinungsbild, etwa bei Gauben und an der Straßenfront. Besprechen Sie die Fensterteilung und die Ansichten, bevor Sie Elemente bestellen.

Ein unbewohnter Dachraum und eine fertige Wohnung belasten das Haus unterschiedlich. Die vorhandene oberste Decke muss künftig einen Bodenaufbau, Wände, Möbel und die Nutzung aufnehmen. Dazu kommen neue Öffnungen, mögliche Dachaufbauten und geänderte Lastwege. Für eine verlässliche Beurteilung braucht die Tragwerksplanung Angaben zum ganzen betroffenen Bestand. Dazu können auch darunterliegende Wände oder Auflager gehören. Kosten für Sondagen, Pläne und die statische Berechnung sind eigene Auftragsbestandteile. Diese Positionen lassen sich erst sauber benennen, wenn die Fragestellung klar ist.

Stellen Sie dem Planungsteam zwei Varianten zur Wahl, wenn die bevorzugte Raumaufteilung einen großen Eingriff erfordern würde. Manchmal lässt sich ein Bad an den bestehenden Schacht rücken und ein Träger dadurch am Platz belassen. Manchmal ist die offene Raumfolge so wichtig, dass ein eigenes Tragkonzept sinnvoll bleibt. Bitten Sie für beide Entwürfe um denselben Bezugsstand. Bei der Variante mit größerer Öffnung zählen etwa auch der Transport des Trägers, der Brandschutz des Bauteils, die Verkleidung und die Wiederherstellung der Deckenfläche darunter. Erst dann sehen Sie den Preisunterschied.

Ein Dachzimmer mit breitem Westfenster kann im Sommer auch abends noch viel Sonne abbekommen. Bevor Sie über die Größe eines Kühlgeräts entscheiden, besprechen Sie den außenliegenden Sonnenschutz, die Möglichkeit zum Querlüften und die Verschattung zu den Tageszeiten, zu denen Sie das Zimmer nutzen. Wichtig sind der elektrische Anschluss für einen beweglichen Sonnenschutz und der Platz für Wartung oder Austausch. Ein später anzuschraubender Motor hilft wenig, wenn dafür der eben verputzte Fensteranschluss wieder geöffnet werden muss. Die Auswirkungen auf die Außenansicht gehören ebenfalls in den Entwurf.

Bei der Installation im Dachgeschoss treffen kurze Wege auf knappe Höhen. Das Gefälle einer Abwasserleitung, die erforderliche Befestigung, Lüftungsleitungen und die Dämmung von Rohren müssen am selben Ort Platz finden. Bitten Sie um einen Schnitt durch den Bereich, in dem die meisten Leitungen nebeneinander liegen. Wenn dort eine abgehängte Decke nötig ist, soll sie die spätere Kopfhöhe im Gang bereits zeigen. Zeichnen Sie auch Bedienelemente und Wartungsöffnungen ein. Der Filter einer Lüftung soll sich entnehmen lassen, ohne einen eingebauten Schrank abzuschrauben.

Ein brauchbarer Terminplan beginnt schon vor dem Öffnen der Dachhaut. Wer stellt den Witterungsschutz her, wer hält ihn während der Bauphase instand, und wer kontrolliert angrenzende Wohnungen nach einem Unwetter? Vereinbaren Sie, wie Material aufs Dach kommt und wann Nachbarn mit Lärm, Staub oder zeitweisen Sperren im Stiegenhaus rechnen müssen. Abtransport von Altmaterial und Lieferung neuer Baustoffe brauchen oft denselben Platz vor dem Haus. Wenn beide im selben Zeitfenster angesetzt sind, bezahlt man leicht zusätzliche Wartezeit.

Nach den Arbeiten am Tragwerk und an der äußeren Hülle folgen die Leitungswege. Vor dem Schließen der Innenbekleidung lassen sich Anschlüsse, Durchdringungen und verdeckte Leitungen dokumentieren. Der Bauablauf sollte dafür tatsächlich einen Termin enthalten. Bodenaufbau und Oberflächen folgen, wenn ihr Untergrund dafür geeignet ist. Vereinbaren Sie bei der Übergabe auch, welche Unterlagen Sie erhalten. Für eine spätere Reparatur sind Fotos mit Maßbezug, die genaue Fensterbezeichnung und die Lage eines Absperrventils oft wertvoller als eine lange Sammlung unbeschrifteter Baustellenbilder.

Für das Verkleiden einer einfachen geraden Dachschräge auf fertiger Unterkonstruktion ist die geneigte Ansichtsfläche maßgeblich. Bei acht Metern Raumlänge und drei Metern gemessener Schrägenlänge ergeben sich vierundzwanzig Quadratmeter. Bei einem Bruttopreis von 58,80 Euro je Quadratmeter beträgt diese Position 1.411,20 Euro. Eine zweite Schräge, die kurze Wand am Kniestock und die Deckenfläche in der Mitte sind getrennt zu messen. So sehen Sie, wo die oft beträchtliche Differenz zwischen Bodenfläche und bestellter Bekleidungsfläche entsteht.

Der genannte Preis betrifft die beschriebene innere Beplankung samt einfacher Fugenverspachtelung. Ein fertig gedecktes Dach, die Unterkonstruktion, Dämmung, luftdichte Anschlüsse, Fensterlaibungen und der fertige Anstrich gehören in eigene Zeilen. Wenn Sie die Malerarbeiten selbst übernehmen möchten, legen Sie fest, welche Oberflächenqualität die Übergabe haben soll. Gerade unter seitlichem Licht eines Dachfensters unterscheiden sich die Erwartungen an eine einfache Fugenverspachtelung und eine vollflächig fein gespachtelte Wand deutlich. Ein kleines Muster unter dem künftigen Licht hilft bei dieser Entscheidung.

Ordnen Sie die Kosten nach den Teilen, die der Entwurf tatsächlich benötigt. Planung und Gebühren, Baustelleneinrichtung, Tragwerk, Dachhaut, Fenster, erreichbare Außenbeschattung und die Installation im Inneren lassen sich getrennt verfolgen. Die Preisliste für den Innenausbau hilft bei einzelnen Positionen. Eine Addition von sichtbaren Quadratmetern ersetzt den Entwurf und die Objektkalkulation für eine neue Wohnung nicht. Achten Sie gerade bei Angeboten für einen Rohzustand auf die Übergänge. Wer verschließt nach dem Fensterbauer die Laibung, und welches Gewerk übernimmt den Anschluss der inneren Luftdichtheitsschicht?

Sprechen Sie Mehrkosten an, solange es noch mehrere Möglichkeiten gibt. Legen Sie fest, wer einen Befund dokumentiert und wann Sie eine geänderte Ausführung freigeben. Die übliche Formulierung „nach Aufwand“ ist in einem Angebot besser nachvollziehbar, wenn ein Stundensatz, der Anlass und die voraussichtlich nötige Mannschaft angegeben sind. Bei einer noch ausstehenden Bauteilöffnung hilft auch eine Wahlposition. Sie sehen, was im günstigen Fall bezahlt wird und was nur dann anfällt, wenn sich der vermutete Aufbau vor Ort bestätigt.