Sanierung in 1180 Wien, Währing

In Währing zählt Statistik Austria 4.793 Gebäude (Stichtag 31. Oktober 2024). Auf Mehrparteienhäuser entfallen 57,4 Prozent des Gebäudebestands.

Bei Arbeiten im Mehrparteienhaus brauchen wir den richtigen Eingang, Stiege und Türnummer. Klären Sie mit der Hausverwaltung, wann der Lift für Material genutzt werden darf und ob der Schlüssel zum Technikraum gesondert organisiert werden muss.

Machen Sie einen Rundgang in der Reihenfolge, in der die Räume später fertig sein müssen. Ein Zimmerplan mit Nutzungswunsch, aktuellem Belag und Foto genügt für den Anfang. Halten Sie fest, wo Schlüsselübergabe, Küchenmontage oder Möbellieferung bereits vereinbart sind. Für jeden Raum vermerken Sie, ob er leer übergeben werden kann oder ob Einbauten und Laufwege während der Arbeiten geschützt bleiben müssen.

In einem vier mal fünf Meter großen Zimmer mit zweieinhalb Metern Höhe haben alle vier Wände zusammen fünfundvierzig Quadratmeter. Ergibt das Aufmaß nach Abzug der Öffnungen vierzig Quadratmeter zu streichende Wandfläche, folgt daraus der unten gezeigte Betrag für diese einzelne Arbeitsposition. Decke, Spachtelung und Holzlackierung brauchen eigene Mengen.

40 m² zu je 13,80 € ergeben 552,00 € inklusive Umsatzsteuer. Enthalten ist folgende Ausführung. Zwei deckende Anstriche mit weißer Innenfarbe auf tragfähigem, bereits vorbereitetem Untergrund bis 3 m Raumhöhe. Abdeckarbeiten und Spachteln separat. Vor der Beauftragung erhalten Sie für Ihre Adresse ein Angebot mit den tatsächlich benötigten Nebenarbeiten und den vereinbarten Anfahrtskosten.

Die Hausverwaltung erhält eine Meldung über schadhafte Wandflächen im Stiegenhaus. Beim ersten Rundgang zeigt sich ein zweiter Schaden am Zugang zu den Kellerabteilen. Ein Wohnungseigentümer möchte außerdem die Spuren einer früheren Reparatur vor seiner Tür ausbessern lassen. Für die Beauftragung ist wichtig, diese Bereiche voneinander zu trennen. Schreiben Sie jedem Bereich einen Raum, eine Stiege und eine eindeutige Positionsnummer zu. So kann ein Betrieb das Angebot auch dann übersichtlich halten, wenn nicht alle Arbeiten zur selben Zeit beschlossen werden.

Für eine einzelne leer stehende Wohnung sieht die Aufgabenstellung anders aus. Hier können Übergabetermin, Zustand bei Rückstellung und geplanter Bezug einen festen Rahmen bilden. Halten Sie fest, wer die Wohnung beauftragt, wer das Haus betreut und welche Teile der Arbeiten gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen berühren. Aus Sicht der Ausführung zählen oft gerade diese Grenzen. Das Reinigen eines Stiegenabschnitts nach dem täglichen Transport sollte sich ebenso zuordnen lassen wie das Wiederherstellen einer Wandfläche an der Grenze zum Wohnungsinneren.

Die Reihenfolge richtet sich danach, wer eine Fläche in welchem Zustand braucht. Der Bodenleger kann seinen Belag erst übernehmen, wenn der vereinbarte Untergrund geeignet ist. Der Installationsbetrieb braucht zugängliche Leitungswege und bestätigte Produktmaße. Die Tischlerei kann ein passgenaues Möbel erst verlässlich aufmessen, wenn die dafür wichtigen Oberflächen feststehen. Beginnen Sie den Ablauf deshalb mit den Übergaben zwischen den Arbeiten. Eine alphabetische Liste aller beteiligten Betriebe sagt noch nichts darüber aus, wann sie sich an der Baustelle sinnvoll abwechseln.

Für einen ersten Ablaufplan genügt ein Raumblatt pro Zimmer. Schreiben Sie jeweils auf, welche Fläche verändert wird und welches Gewerk die nächste Arbeit daran ausführt. Markieren Sie außerdem jene Stellen, bei denen mehrere Räume oder Gewerke auf dieselbe Entscheidung angewiesen sind. Das können ein gemeinsamer Installationsschacht, eine erhaltene Türschwelle oder eine lange Küchenzeile sein. Wenn diese wenigen Punkte rechtzeitig geklärt sind, läuft der restliche Ausbau oft wesentlich ruhiger. Bleiben sie offen, kann auch ein kleiner Bereich den Termin mehrerer Betriebe beeinflussen.

Nach einer Sanierung möchten die meisten Eigentümer möglichst bald wieder einräumen. Planen Sie vor dem Eintreffen der Möbel einen gemeinsamen Rundgang ein. Solange Wandanschlüsse, Türschwellen und Revisionsöffnungen frei zugänglich sind, können Sie den ausführenden Betrieb gezielt nach den vereinbarten Details fragen. Legen Sie das beauftragte Angebot, die freigegebenen Änderungen und die letzte Fassung des Grundrisses bereit. Wenn Sie verschiedene Gewerke selbst beauftragt haben, ordnen Sie die Unterlagen schon vor dem Termin den jeweiligen Leistungen zu.

Beginnen Sie mit einer einfachen Liste der Räume. Neben jedem Raum stehen die Arbeiten, die dort beauftragt wurden. Schreiben Sie die Raumbezeichnung so, wie sie in den Rechnungen und Plänen vorkommt. Heißt das Zimmer einmal „Kinderzimmer“ und einmal „kleiner Raum zum Hof“, ergänzen Sie beide Namen. Das klingt umständlich, spart aber Zeit, wenn Jahre später jemand ein Produkt nachbestellen oder ein Foto zu einer verdeckten Leitung auffinden muss. Für ein ganzes Haus ergänzen Sie Stockwerk, Stiege und gegebenenfalls den Gebäudetrakt.

Ein knappes Objektblatt erspart mehrere Rückfragen. Geben Sie Adresse, Stiege, Geschoss, betroffene Räume und die Kontaktdaten einer zuständigen Person an. Ergänzen Sie, wann ein Zugang möglich ist und ob für Technikraum, Dachboden oder Nebengebäude eigene Schlüssel gebraucht werden. Beschreiben Sie den Auslöser der Anfrage mit wenigen beobachtbaren Tatsachen. Eine Verfärbung an einer Wand nach einem Wasserschaden ist eine Beobachtung. Ob bereits eine ausreichende Austrocknung oder eine andere technische Voraussetzung vorliegt, kann zusätzliche Unterlagen erfordern.

Ordnen Sie Fotos nach einem einfachen Muster. Eine Übersicht zeigt den Raum oder den Stiegenlauf, ein weiteres Bild die betroffene Fläche und eine Detailaufnahme den Anschluss an den Bestand. Legen Sie den Grundriss dazu, falls die Schäden über mehrere Geschoße verteilt sind. Bei wiederkehrenden Wohnungstypen ist ein Mustergrundriss hilfreich, solange jede Abweichung vermerkt wird. Unterscheidet sich in einer Wohnung der Bodenaufbau oder ist ein Zugang verstellt, muss diese Besonderheit ihrer eigenen Position zugeordnet bleiben.

Vor dem ersten Eingriff sollten die Ziele für Grundriss, Ausstattung und spätere Nutzung beschrieben sein. Bestimmen Sie, welche Bauteile bleiben, welche entfernt werden und wo die Ausführung eine fachliche Beurteilung voraussetzt. Bei einer geplanten Öffnung in einer Wand sind beispielsweise Tragfunktion und erforderliche Unterlagen zu klären. Auch gemeinsame Leitungen, Fenster oder andere allgemeine Teile eines Hauses können eine Abstimmung mit der Hausverwaltung erfordern. Halten Sie diese Voraussetzungen vor der zeitlichen Bestellung der betroffenen Arbeiten fest.

Für jedes Gewerk gilt dieselbe Fassung der Entscheidungsgrundlage. Ein Einrichtungsplan mit einer geänderten Küchenposition muss die Beteiligten an der Elektro- und Sanitärplanung erreichen. Eine andere Bodenhöhe kann die Bestellung einer Türe beeinflussen. Legen Sie deshalb einen Ort für die aktuell freigegebenen Pläne fest und bezeichnen Sie jede Änderung mit Datum. Sind zwei Varianten gleichzeitig im Umlauf, sollte klar sein, welche davon tatsächlich ausgeführt werden darf. Eine kurze schriftliche Freigabe erspart später die Suche nach dem zuletzt geführten Gespräch.

Gehen Sie den Wohnraum anhand der beschriebenen Arbeiten durch. Wurde der alte Boden bearbeitet oder ein neuer verlegt? Welche Sockel wurden erneuert? Wie war der Anschluss an die vorhandene Tür vereinbart? Sehen Sie sich insbesondere die Stellen an, an denen alte und neue Oberflächen aufeinandertreffen. Ein Foto vom Zustand vor Beginn kann erklären, weshalb eine bestehende Unebenheit erhalten blieb oder eine Ursprungsfläche bewusst unangetastet gelassen wurde. Zu jeder tatsächlich geänderten Lösung sollte es eine passende Freigabe geben.

Halten Sie bei einem offenen Punkt fest, was Sie beobachten, an welcher Stelle er liegt und welche Leistung Sie dort erwartet haben. „Türe schleift am Boden beim vollständigen Öffnen“ lässt sich beim nächsten Termin überprüfen. „Türe schlecht“ lässt verschiedene Auslegungen zu. Fragen Sie den Betrieb nach seiner Einschätzung und vereinbaren Sie das weitere Vorgehen. Manche Fragen lassen sich sofort klären. Andere brauchen eine Abstimmung mit einem Fachgewerk oder eine erneute Besichtigung an einem bestimmten Termin. Notieren Sie diese Unterschiede.

Verwaltete Häuser haben meist mehrere Personen mit unterschiedlichen Aufgaben. Jemand organisiert den Schlüssel, jemand anderer erteilt den Auftrag, technische Fragen beantwortet eine dafür zuständige Fachperson. Teilen Sie dem Betrieb mit, wer welche Entscheidung treffen darf. Ein Hausbetreuer kann wertvolle Auskünfte zu den täglichen Abläufen geben und braucht trotzdem keine preiswirksame Zusatzleistung freizugeben. Eine klare Kontaktliste verhindert, dass sich eine einfache Auskunft über die Zutrittsmöglichkeit später wie eine Beauftragung liest.

Für die Angebotsphase empfiehlt sich eine benannte Sammelstelle für Rückfragen. Kommt ein zusätzlicher Aspekt bei einer Begehung zur Sprache, halten Sie die Antwort für alle intern Beteiligten gleichlautend fest. Bei mehreren eingeholten Angeboten sollten wesentliche Änderungen der Aufgabenstellung in derselben Fassung an alle Bieter gehen. Wenn etwa statt eines Stiegenabschnitts zwei Abschnitte vorgesehen werden, müssen beide Angebote denselben aktualisierten Plan berücksichtigen. Nur so bleibt die spätere Gegenüberstellung gegenüber Eigentümern oder Auftraggebern nachvollziehbar.

Noch vor dem Abtragen der ersten Oberfläche brauchen die Beteiligten einen sicheren und nutzbaren Arbeitsbereich. Klären Sie Zugang, Schlüsselübernahme, vorgesehene Materialfläche und den Transportweg im Gebäude. In einem Wiener Mehrparteienhaus können die erlaubte Nutzung eines Aufzugs oder der Zeitrahmen für Arbeiten im Hof entscheidend sein. Ziehen Sie im Plan eine Grenze zwischen Baustelle und weiterhin genutzten Räumen. Schutzmaßnahmen, notwendige Absperrungen und Reinigung müssen zu diesem tatsächlichen Ablauf passen.

Bestehende technische Anlagen werden vor Eingriffen von den zuständigen befugten Fachleuten beurteilt und gegebenenfalls freigeschaltet oder gesichert. Nennen Sie Geräte und Bereiche, die vorläufig weiter funktionieren müssen. Beleuchtung für gemeinsam benutzte Wege, eine Alarmanlage im Nachbarlokal oder eine Leitung für weitere Wohnungen dürfen nicht versehentlich wie eine entbehrliche Versorgung der leeren Baustelle behandelt werden. Eine Freigabe bezieht sich auf einen bezeichneten Abschnitt. Wenn der Baufortschritt einen weiteren Abschnitt erreicht, muss der dafür erforderliche Zustand ebenfalls geklärt sein.

Eine schöne Ansicht sagt wenig darüber aus, wie sich der Raum bei täglicher Benutzung verhält. Öffnen Sie die vereinbarten Türen und Möbel, soweit die Ausführung dafür bereits freigegeben ist. Sind die vorgesehenen Bewegungsflächen erreichbar? Bleibt die Revision nach der Montage des Waschtischs zugänglich? Ist erkennbar, wo sich Absperrungen und wichtige Bedienpunkte befinden? Lassen Sie sich die bestimmungsgemäße Nutzung eingebauter Teile von den dafür zuständigen Beteiligten zeigen und bewahren Sie vorhandene Bedienunterlagen auf.

Im Bad kann die Einweisung mehrere Gewerke betreffen. Der technische Anschluss, die verarbeitete Oberfläche und das eingebaute Produkt können unterschiedliche Verantwortliche haben. Fragen Sie bei der Übergabe, an wen Sie sich bei einem Defekt oder einer sichtbaren Veränderung wenden sollen. Konstruktive Anschlüsse sollten Sie als Bewohner nicht probeweise öffnen. Wenn eine technische Kontrolle oder ein gesonderter Funktionsnachweis zum Auftrag gehört, sollte der dafür zuständige Fachbetrieb den Nachweis liefern und dem betreffenden Gerät oder Raum zuordnen.

Ein Arbeitstag beginnt gewöhnlich lange vor dem ersten Handgriff im betroffenen Raum. Material muss ankommen, Wege müssen geschützt und Schlüssel übernommen werden. Im bewohnten Stiegenhaus sind die täglichen Wege der Bewohner zu berücksichtigen. Vereinbaren Sie, welche Flächen während welcher Zeiten für den Transport genutzt werden können. Befinden sich Kinderwagen, Fahrräder oder private Gegenstände üblicherweise an dieser Stelle, organisieren Sie die Abstimmung rechtzeitig über die zuständigen Personen. Baustoffe und Werkzeuge brauchen einen geeigneten vorgesehenen Lagerplatz.

Die Anfrage sollte auch den Ausweichweg und die Zugänglichkeit gemeinsamer Anlagen beschreiben. Müssen Personen mit Kinderwagen oder Gehhilfe den Eingang jederzeit passieren können? Gibt es einen zweiten Zugang, und ist er für die betroffenen Bewohner tatsächlich erreichbar? Kann die Post die Briefkästen weiterhin bedienen? Stellen Sie die Fragen am Objekt und lassen Sie die zulässige Baustelleneinrichtung fachlich abstimmen. Eine realistische Beschreibung erlaubt dem Betrieb, Absperrungen, Schutzabdeckung, tägliche Reinigung und das spätere Entfernen der Schutzmaßnahmen nachvollziehbar anzusetzen.

Der Rückbau folgt den freigegebenen Grenzen der Planung. Ein erhaltener Altbauboden, eine Türbekleidung oder ein Heizkörper können Schutz und eine abgestimmte Zwischenlagerung erfordern. Kennzeichnen Sie vor Beginn, welche Teile wieder eingebaut werden sollen. Für den Abtransport ist wichtig, welche Materialien getrennt bereitgestellt und wie sie an geeignete befugte Abnehmer übergeben werden. In einem engen Hof kann eine phasenweise Sammlung sinnvoller sein als die gleichzeitige Aufstellung mehrerer Behälter.

Die Reihenfolge innerhalb des Rückbaus hat einen weiteren Zweck: kritische Fragen früh sichtbar machen. Liegt die gewünschte neue Bodenhöhe im Bad an einer unklaren Stelle, kann eine fachlich bestimmte Öffnung wichtige Erkenntnisse liefern. Entsteht ein unerwarteter Befund, ist eine Rückmeldung an die zuständigen Personen erforderlich. Es kann möglich sein, andere Abschnitte fortzusetzen, während die betreffende Stelle geklärt wird. Halten Sie die Auswirkungen auf Zugang und Schutz fest. Eine offene Stelle in der einzigen Verkehrsfläche kann auch andere Gewerke blockieren.

Bilder aus der Bauzeit sind besonders wertvoll, wenn die fertigen Oberflächen keine Leitungsführung oder Befestigung mehr erkennen lassen. Eine gemeinsame Übersicht für die gesamte Wohnung reicht dafür selten aus. Legen Sie pro Raum einen Ordner für den offenen Zustand und einen für die fertige Fläche an. Wählen Sie aus einer Serie zuerst das Bild, das die ganze Wand mit erkennbarer Tür oder Fensteröffnung zeigt. Danach folgt das Detail mit einem eindeutigen Maßbezug. So kann auch eine Person ohne Erinnerung an die Baustelle die Position im Raum verstehen.

Behalten Sie nicht jede zufällige Aufnahme als gleichwertigen Nachweis. Unscharfe Bilder, verworfene Zwischenlösungen oder Fotos einer anderen Wohnung können zu falschen Schlüssen führen. Markieren Sie daher, ob das Bild den endgültig geschlossenen Ausführungsstand zeigt oder lediglich eine frühere Arbeitsphase. Wenn Maße oder Unterlagen für spätere Bohrungen wichtig sind, lassen Sie deren Aussagekraft durch die zuständigen Fachleute bestätigen. Die Fotos ergänzen deren Angaben. Sie sind ein Hilfsmittel zur Orientierung, sobald eine bestimmte Wand oder Leitung wieder aufgesucht werden muss.