Sanierung in 1230 Wien, Liesing

In Liesing zählt Statistik Austria 17.248 Gebäude (Stichtag 31. Oktober 2024). Auf Häuser mit einer oder zwei Wohnungen entfallen 66,5 Prozent des Gebäudebestands.

Für einen Termin im Ein- oder Zweifamilienhaus interessieren uns der Zugang zum betroffenen Raum und der Platz, an dem das Material trocken abgestellt werden kann. Gibt es einen zweiten Eingang, lässt sich der Transport manchmal vom bewohnten Teil des Hauses trennen.

Machen Sie einen Rundgang in der Reihenfolge, in der die Räume später fertig sein müssen. Ein Zimmerplan mit Nutzungswunsch, aktuellem Belag und Foto genügt für den Anfang. Halten Sie fest, wo Schlüsselübergabe, Küchenmontage oder Möbellieferung bereits vereinbart sind. Für jeden Raum vermerken Sie, ob er leer übergeben werden kann oder ob Einbauten und Laufwege während der Arbeiten geschützt bleiben müssen.

In einem vier mal fünf Meter großen Zimmer mit zweieinhalb Metern Höhe haben alle vier Wände zusammen fünfundvierzig Quadratmeter. Ergibt das Aufmaß nach Abzug der Öffnungen vierzig Quadratmeter zu streichende Wandfläche, folgt daraus der unten gezeigte Betrag für diese einzelne Arbeitsposition. Decke, Spachtelung und Holzlackierung brauchen eigene Mengen.

40 m² zu je 13,80 € ergeben 552,00 € inklusive Umsatzsteuer. Enthalten ist folgende Ausführung. Zwei deckende Anstriche mit weißer Innenfarbe auf tragfähigem, bereits vorbereitetem Untergrund bis 3 m Raumhöhe. Abdeckarbeiten und Spachteln separat. Vor der Beauftragung erhalten Sie für Ihre Adresse ein Angebot mit den tatsächlich benötigten Nebenarbeiten und den vereinbarten Anfahrtskosten.

Gehen Sie mit einem Blatt pro Raum durch die Wohnung. Notieren Sie sichtbare Schäden, die gewünschte spätere Nutzung und alles, was erhalten bleiben soll. Im Vorraum können das vorhandene Parkett und die Wohnungseingangstür bleiben, während Beleuchtung und Wandflächen erneuert werden. Im Bad bleibt vielleicht die Lage der Dusche, aber die Abtrennung wird leichter zugänglich. Beschreiben Sie diese Entscheidungen knapp und konkret. Der Satz „Bad fertig nutzbar mit Dusche und Waschtisch“ ist eine nützlichere Grundlage als „Bad verschönern“.

Fotografieren Sie die Grenzen zu benachbarten Räumen. Wird der Küchenboden erneuert, kann eine Anpassung am Türstock und am erhaltenen Parkett im Gang nötig sein. Beim Versetzen einer nicht tragenden Wand müssen unter Umständen auf beiden Seiten Decke, Sockelleisten und Malerei ergänzt werden. Solche Randstellen sieht man im Grundriss kaum und findet sie später dennoch auf der Rechnung. Schreiben Sie zu jeder Änderung auf, welche angrenzenden Flächen und Einbauten davon betroffen sind. Das verhindert ein Budget, das nur die schöne Hauptfläche berücksichtigt.

Dokumentieren Sie die leeren Räume mit Übersichts- und Detailfotos. Eine zuvor verdeckte Wand hinter dem Kasten, die Fläche unter einem Teppich und die Ecke hinter dem Bett können nach dem Ausräumen anders aussehen als bei der Besichtigung. Notieren Sie sichtbare Feuchte, lose Beläge, defekte Beschläge und auffällige Gerüche mit Lage und Datum. Unterscheiden Sie im Protokoll zwischen dem beobachteten Zustand und einer vermuteten Ursache. Eine dunkle Stelle am Fenster, ein alter Wasserrand und ein aktiver Leitungsdefekt brauchen verschiedene Abklärungen.

Sammeln Sie alle verfügbaren Unterlagen an einem Ort. Dazu gehören Grundriss, frühere Umbaupläne, Wartungsunterlagen, Rechnungen wichtiger Arbeiten, Schlüsselzuordnung und vorhandene Prüfprotokolle. Fotografieren Sie Zählerstände und klären Sie, wo wichtige Absperrungen und Verteiler liegen. Nehmen Sie auch Kontakte zur Hausverwaltung auf. Unterlagen können zeigen, ob alte Leitungen bereits erneuert oder Feuchteschäden früher bearbeitet wurden. Was fehlt, wird im Projektplan als Frage vermerkt, anstatt es aus einer glatten Verkaufsbeschreibung abzuleiten.

Nach einer Sanierung möchten die meisten Eigentümer möglichst bald wieder einräumen. Planen Sie vor dem Eintreffen der Möbel einen gemeinsamen Rundgang ein. Solange Wandanschlüsse, Türschwellen und Revisionsöffnungen frei zugänglich sind, können Sie den ausführenden Betrieb gezielt nach den vereinbarten Details fragen. Legen Sie das beauftragte Angebot, die freigegebenen Änderungen und die letzte Fassung des Grundrisses bereit. Wenn Sie verschiedene Gewerke selbst beauftragt haben, ordnen Sie die Unterlagen schon vor dem Termin den jeweiligen Leistungen zu.

Beginnen Sie mit einer einfachen Liste der Räume. Neben jedem Raum stehen die Arbeiten, die dort beauftragt wurden. Schreiben Sie die Raumbezeichnung so, wie sie in den Rechnungen und Plänen vorkommt. Heißt das Zimmer einmal „Kinderzimmer“ und einmal „kleiner Raum zum Hof“, ergänzen Sie beide Namen. Das klingt umständlich, spart aber Zeit, wenn Jahre später jemand ein Produkt nachbestellen oder ein Foto zu einer verdeckten Leitung auffinden muss. Für ein ganzes Haus ergänzen Sie Stockwerk, Stiege und gegebenenfalls den Gebäudetrakt.

Legen Sie drei Listen an. In die erste kommen die Arbeiten, die für sichere Nutzung, Schadensbehebung oder den geplanten Einzug wirklich notwendig sind. In die zweite gehören günstige Vorbereitungen für spätere Wünsche, solange die Konstruktion offen ist. Das kann eine geeignete Verstärkung für einen künftigen Hängeschrank sein oder ein mit dem Fachbetrieb abgestimmter Leitungsweg. In die dritte gehören Dinge, die sich später ohne nennenswerten Rückbau ergänzen lassen. Damit wird eine Prioritätenliste zur technischen Entscheidungshilfe und nicht bloß zu einer Rangfolge nach Geschmack.

Besprechen Sie die Grenze anhand konkreter Alternativen. Ein neuer Spiegel kann im nächsten Jahr folgen. Müssen für seinen späteren Anschluss dann Fliesen abgenommen werden, sollte die passende Vorbereitung jetzt geprüft werden. Ein alter Türdrücker kann weiterverwendet werden, während eine ungeklärte Feuchtestelle vor einem Neuanstrich zwingend geklärt werden muss. Fragen Sie bei jeder größeren Verschiebung, was ein späterer Eingriff tatsächlich zerstören oder nochmals erforderlich machen würde. Dieser Blick auf die Folgekosten verändert oft die sinnvolle Aufteilung der ersten Bauetappe.

Gehen Sie Ihren geplanten Tagesablauf vom Schuheausziehen bis zum Schlafen durch. Welche Räume und Funktionen müssen am Einzugstag zuverlässig nutzbar sein? Für die meisten Haushalte sind das ein sicheres WC, Waschgelegenheit, Licht, Strom, ein sauberer Zugang und ein abschließbarer Schlafbereich. Je nach Jahreszeit zählen Heizung und Warmwasser besonders früh. Eine komplett eingebaute Küche kann wichtig sein, muss aber zum Einzug nicht in jedem Haushalt bereits vollständig montiert sein. Wer übergangsweise ohne Herd zurechtkommt, braucht trotzdem sichere Wasser- und Stromanschlüsse und eine praktikable Möglichkeit zum Essen.

Legen Sie daneben eine Liste von Arbeiten, die sich nach dem Einzug ohne großen Rückbau erledigen lassen. Ein späteres Regal und eine zusätzliche Leuchte sind anders zu bewerten als der Austausch von Leitungen hinter einer fertig eingebauten Küchenzeile. Stellen Sie Möbelumrisse auf dem Plan dar. Alles, was danach schwer erreichbar ist, verdient vor dem Einzug besondere Prüfung. Das hilft auch beim Budget. Ein unsichtbarer, aber sanierungsbedürftiger Anschluss kann wichtiger sein als der sofortige Austausch noch funktionierender Innentüren.

Gehen Sie den Wohnraum anhand der beschriebenen Arbeiten durch. Wurde der alte Boden bearbeitet oder ein neuer verlegt? Welche Sockel wurden erneuert? Wie war der Anschluss an die vorhandene Tür vereinbart? Sehen Sie sich insbesondere die Stellen an, an denen alte und neue Oberflächen aufeinandertreffen. Ein Foto vom Zustand vor Beginn kann erklären, weshalb eine bestehende Unebenheit erhalten blieb oder eine Ursprungsfläche bewusst unangetastet gelassen wurde. Zu jeder tatsächlich geänderten Lösung sollte es eine passende Freigabe geben.

Halten Sie bei einem offenen Punkt fest, was Sie beobachten, an welcher Stelle er liegt und welche Leistung Sie dort erwartet haben. „Türe schleift am Boden beim vollständigen Öffnen“ lässt sich beim nächsten Termin überprüfen. „Türe schlecht“ lässt verschiedene Auslegungen zu. Fragen Sie den Betrieb nach seiner Einschätzung und vereinbaren Sie das weitere Vorgehen. Manche Fragen lassen sich sofort klären. Andere brauchen eine Abstimmung mit einem Fachgewerk oder eine erneute Besichtigung an einem bestimmten Termin. Notieren Sie diese Unterschiede.

Erfassen Sie für Böden Quadratmeter, für Sockel laufende Meter und für einzelne Ausstattungen Stückzahlen. Wand- und Bodenflächen werden getrennt gemessen. Bei Wänden zählen außerdem die vorbereitenden Arbeiten, Laibungen, Kanten, Öffnungen und der Anschluss an vorhandene Bauteile. Hinter einer kleinen Küchenzeile können fünf elektrische Ausschnitte mehr Aufmerksamkeit verlangen als mehrere zusätzliche Quadratmeter glatte Wand. Notieren Sie deshalb Mengen zusammen mit der Art der Ausführung. Nur so kann der Betrieb einen Preis passend zu Ihrer Wohnung zuordnen.

Ein einfaches Rechenbeispiel lässt sich ohne fremden Tarif aufstellen. Ein Zimmer von vier mal fünf Metern hat zwanzig Quadratmeter Bodenfläche und achtzehn Meter Wandumfang vor Abzügen. Für neue Leisten ziehen Sie die tatsächlich ausgesparten Türen und festen Unterbrechungen ab. Die Bestellung des Bodenmaterials kann dagegen über der reinen Fläche liegen, weil Verlegebild, Zuschnitt und Paketgrößen hinzukommen. Tragen Sie Arbeitsmenge und Bestellmenge in getrennte Felder ein. Andernfalls landet der Verschnitt später versehentlich auch in einer Position, die nach tatsächlich bearbeiteter Fläche abgerechnet wird.

Bei Strom, Gas, Wasser, Heizung und tragenden Bauteilen ist eine fachliche Beurteilung unverzichtbar. Beschreiben Sie dem Betrieb die geplante Nutzung und alle bekannten Störungen. Für die Elektrik macht es einen Unterschied, ob frühere Geräte unverändert weiterlaufen oder eine neue Küche mit mehreren leistungsstarken Geräten geplant ist. Bei Heizung und Warmwasser gehören Typ der Anlage, bekannte Wartungen und die Zugänglichkeit für Service auf den Tisch. Bestehende Prüfunterlagen können weiterhelfen, ersetzen aber keine notwendige Untersuchung am konkreten Bestand.

Für Böden und Wände lohnt ein differenzierter Blick. Ein alter Parkettboden kann örtlich reparierbar sein, selbst wenn eine stark beanspruchte Stelle im Vorraum schlecht aussieht. Eine verfärbte Wand kann eine einfache Oberflächenbehandlung oder die Suche nach Feuchte erfordern. Fragen Sie bei jeder größeren Maßnahme, welche Prüfung die Entscheidung sinnvoll absichert und was nach der Öffnung zusätzlich sichtbar werden könnte. Treffen Sie eine Reihenfolge der Untersuchungen, bevor Sie Material für Bereiche bestellen, deren tatsächlicher Aufbau noch unklar ist.

Eine schöne Ansicht sagt wenig darüber aus, wie sich der Raum bei täglicher Benutzung verhält. Öffnen Sie die vereinbarten Türen und Möbel, soweit die Ausführung dafür bereits freigegeben ist. Sind die vorgesehenen Bewegungsflächen erreichbar? Bleibt die Revision nach der Montage des Waschtischs zugänglich? Ist erkennbar, wo sich Absperrungen und wichtige Bedienpunkte befinden? Lassen Sie sich die bestimmungsgemäße Nutzung eingebauter Teile von den dafür zuständigen Beteiligten zeigen und bewahren Sie vorhandene Bedienunterlagen auf.

Im Bad kann die Einweisung mehrere Gewerke betreffen. Der technische Anschluss, die verarbeitete Oberfläche und das eingebaute Produkt können unterschiedliche Verantwortliche haben. Fragen Sie bei der Übergabe, an wen Sie sich bei einem Defekt oder einer sichtbaren Veränderung wenden sollen. Konstruktive Anschlüsse sollten Sie als Bewohner nicht probeweise öffnen. Wenn eine technische Kontrolle oder ein gesonderter Funktionsnachweis zum Auftrag gehört, sollte der dafür zuständige Fachbetrieb den Nachweis liefern und dem betreffenden Gerät oder Raum zuordnen.

Erfassen Sie für jede Position Bezeichnung, Menge, Einheit, enthaltene Arbeit, enthaltenes Material und Bruttobetrag. Ergänzen Sie die Quelle des Werts, etwa ein datiertes Angebot des Betriebs oder die konkrete Lieferbestätigung für den ausgesuchten Belag. Ein Betrag kann bis zum Aufmaß vorläufig sein oder durch eine verbindliche Vereinbarung für genau beschriebene Arbeiten feststehen. Halten Sie diesen Unterschied sichtbar. Eine geschätzte Zahl für den Untergrund sollte in Ihrer Tabelle nicht denselben Status bekommen wie ein bereits bestellter Waschtisch.

Bei Materialeigenkauf zählen Transport, Vertragen, Zubehör und mögliche Restpakete zur wirtschaftlichen Entscheidung. Eine selbst gelieferte Armatur kann günstig aussehen, obwohl Montagezubehör oder eine im System notwendige Komponente fehlt. Klären Sie vorab mit dem Betrieb, ob das Produkt zum Bestand und zur vorgesehenen Leistung passt. Wenn verschiedene Firmen Material und Montage übernehmen, muss klar sein, wer bei Beschädigung oder falscher Lieferung handelt. Auch ein zusätzlicher Anfahrtstermin hat Einfluss auf den Gesamtpreis und den nutzbaren Baufortschritt.

Mit dem Wohnungskauf erhält man nicht automatisch freie Hand für jeden Eingriff im Haus. An gemeinschaftlichen Leitungen, tragenden Teilen, Fenstern, Außenansicht oder Schächten können Rechte anderer und mögliche baurechtliche Vorgaben betroffen sein. Welche Abstimmungen und Verfahren im konkreten Fall erforderlich sind, hängt von Vorhaben, Gebäude und Standort ab. Holen Sie vor der Auftragsvergabe die passende Auskunft bei Verwaltung und befugter Fachplanung ein. Bei unklarer baurechtlicher Einordnung können die zuständigen Stellen der Gemeinde den richtigen Verfahrensweg erläutern.

Beschreiben Sie das Vorhaben mit einer kleinen Zeichnung und der beabsichtigten Änderung. „Bad erneuern“ kann einen Tausch des Waschtischs oder die Verlegung des gesamten Nassraums an eine andere Wand bedeuten. Dass zwei Vorhaben im Alltag gleich heißen, macht sie baulich noch nicht vergleichbar. Halten Sie Rückmeldungen, Bedingungen und nötige Unterlagen schriftlich fest. Fragen Sie bei der Verwaltung auch nach Hausregeln für Anlieferung, Lift, Schutz gemeinsamer Bereiche und lärmintensive Arbeiten. Ein privater Einzugstermin hebt diese Anforderungen nicht auf.

Bilder aus der Bauzeit sind besonders wertvoll, wenn die fertigen Oberflächen keine Leitungsführung oder Befestigung mehr erkennen lassen. Eine gemeinsame Übersicht für die gesamte Wohnung reicht dafür selten aus. Legen Sie pro Raum einen Ordner für den offenen Zustand und einen für die fertige Fläche an. Wählen Sie aus einer Serie zuerst das Bild, das die ganze Wand mit erkennbarer Tür oder Fensteröffnung zeigt. Danach folgt das Detail mit einem eindeutigen Maßbezug. So kann auch eine Person ohne Erinnerung an die Baustelle die Position im Raum verstehen.

Behalten Sie nicht jede zufällige Aufnahme als gleichwertigen Nachweis. Unscharfe Bilder, verworfene Zwischenlösungen oder Fotos einer anderen Wohnung können zu falschen Schlüssen führen. Markieren Sie daher, ob das Bild den endgültig geschlossenen Ausführungsstand zeigt oder lediglich eine frühere Arbeitsphase. Wenn Maße oder Unterlagen für spätere Bohrungen wichtig sind, lassen Sie deren Aussagekraft durch die zuständigen Fachleute bestätigen. Die Fotos ergänzen deren Angaben. Sie sind ein Hilfsmittel zur Orientierung, sobald eine bestimmte Wand oder Leitung wieder aufgesucht werden muss.